Chống Thấm Sân Thượng Triệt Để 100%: 7 Giải Pháp & Báo Giá Mới Nhất 2025
Tác giả:Kỹ sư xây dựng (20 năm kinh nghiệm) – Đội ngũ KTH Electric Chủ đề: Xây dựng dân dụng, Chống thấm, Kỹ thuật thi công
Bạn đã bao giờ rơi vào cảnh dở khóc dở cười mỗi khi mùa mưa tới? Trần nhà loang lổ vết ố vàng, nước nhỏ tong tong xuống sàn gỗ đắt tiền, hay tệ hơn là mảng vữa trần rơi xuống gây nguy hiểm cho gia đình? Là một kỹ sư xây dựng với hơn 20 năm lăn lộn tại các công trình từ Hà Nội vào TP. Hồ Chí Minh, tôi hiểu rõ nỗi ám ảnh mang tên “thấm dột sân thượng”.
Sân thượng (hay sàn mái) là nơi chịu trận trực tiếp của nắng gắt, mưa rào và sự thay đổi nhiệt độ khắc nghiệt nhất của ngôi nhà. Nếu không được “bắt bệnh” đúng và “chữa trị” bằng các giải pháp kỹ thuật chuẩn xác, ngôi nhà của bạn sẽ xuống cấp cực nhanh.
Khảo sát kỹ lưỡng là bước đầu tiên và quan trọng nhất để xử lý triệt để thấm dột sân thượng.
Bài viết này không phải là những lý thuyết sáo rỗng. Đây là đúc kết kinh nghiệm xương máu của tôi và đội ngũ Công Ty TNHH KTH Electric về quy trình chống thấm sân thượng chuẩn kỹ thuật, giúp bạn xử lý triệt để vấn đề này, bảo vệ kết cấu ngôi nhà bền vững theo thời gian.
1. Tại sao sân thượng lại bị thấm dột? (Phân tích nguyên nhân kỹ thuật)
💡 Chuyên gia tóm tắt:
Nguyên nhân chính gây thấm dột là do 5 yếu tố kỹ thuật: Sốc nhiệt gây nứt, xử lý mạch ngừng sai, độ dốc thoát nước kém, lão hóa vật liệu và xử lý cổ ống xuyên sàn không đạt chuẩn.
Vết nứt chân chim – “Thủ phạm” thầm lặng phá hủy kết cấu ngôi nhà bạn nếu không xử lý kịp thời.
Nhiều gia chủ hỏi tôi: “Tại sao tôi mới xây nhà được 2 năm mà trần tầng áp mái đã bị nứt và thấm nước?”. Để trả lời câu hỏi này, chúng ta cần nhìn dưới góc độ vật lý và kết cấu vật liệu, chứ không chỉ đơn thuần là do “nước mưa”.
Dưới đây là 5 “thủ phạm” chính mà tôi thường gặp nhất trong các biên bản khảo sát hiện trạng:
Việt Nam là nước nhiệt đới. Tại TP.HCM, nhiệt độ sàn bê tông cốt thép vào buổi trưa có thể lên tới 60°C, nhưng khi một cơn mưa rào ập xuống, nhiệt độ giảm đột ngột còn 25-30°C. Hiện tượng này gọi là Sốc nhiệt (Thermal Shock). Bê tông và cốt thép có hệ số giãn nở nhiệt khác nhau. Sự co ngót đột ngột và liên tục này tạo ra các vết nứt chân chim hoặc nứt gãy kết cấu, mở đường cho nước mưa thẩm thấu vào mao mạch bê tông.
Kỹ thuật xử lý khe co giãn và mạch ngừng sai quy chuẩn
Trong xây dựng, việc đổ bê tông sàn mái diện tích lớn bắt buộc phải có mạch ngừng (điểm nối giữa các đợt đổ bê tông) hoặc khe co giãn. Nếu thợ thi công không đặt băng cản nước (Waterstop) đúng cách hoặc xử lý bề mặt tiếp giáp không sạch, vị trí này sẽ trở thành “khe hở tử thần”. Nước sẽ len lỏi qua khe này đi thẳng xuống trần nhà dưới.
Hệ thống thoát nước kém (Độ dốc sàn không đạt chuẩn)
Đây là lỗi sơ đẳng nhưng phổ biến nhất. Theo tiêu chuẩn xây dựng TCVN, độ dốc thoát nước sàn mái tối thiểu phải đạt 2% đến 5% hướng về phía phễu thu sàn. Nếu sàn bị võng, đọng nước cục bộ (“ao tù” trên sân thượng), thì dù bạn có quét bao nhiêu lớp sơn chống thấm, áp lực thủy tĩnh lâu ngày cũng sẽ phá vỡ lớp bảo vệ đó. Vật liệu chống thấm sinh ra để ngăn nước chảy qua, chứ không phải để ngâm trong nước 24/7 (trừ loại chuyên dụng cho hồ bơi).
Lão hóa vật liệu sau nhiều năm sử dụng
Không có vật liệu nào là vĩnh cửu. Dưới tác động của tia UV (tia cực tím) gay gắt, màng chống thấm cũ (đặc biệt là các loại gốc Bitum nhựa đường giá rẻ) sẽ bị giòn, nứt nẻ và bong tróc. Lúc này, lớp “áo giáp” bảo vệ đã mất, nước mưa sẽ tấn công trực tiếp vào sàn bê tông.
Vị trí cổ ống thoát sàn không được gia cố đúng cách
Cổ ống xuyên sàn là “điểm yếu chí mạng” của mọi công trình. Vị trí tiếp giáp giữa ống nhựa PVC và bê tông sàn là hai vật liệu hoàn toàn khác nhau, chúng không tự liên kết với nhau. Nếu không đục mở rộng, quấn thanh trương nở (Hyperstop) và đổ vữa không co ngót (Grout), nước chắc chắn sẽ chảy dọc theo thân ống xuống tầng dưới. 90% các ca thấm dột tôi xử lý đều bắt nguồn từ cổ ống.
2. Thời điểm “Vàng” để thi công chống thấm sàn mái
💡 Lời khuyên: Tốt nhất là chống thấm thuận ngay khi vừa đổ bê tông (28 ngày). Nếu sửa chữa, bắt buộc chọn mùa khô ráo (độ ẩm < 5%).
Đừng đợi đến khi “mất bò mới lo làm chuồng”. Chi phí để xử lý sự cố thấm dột thường đắt gấp 3-4 lần so với việc làm đúng ngay từ đầu.
✅ Chống thấm thuận ngay khi vừa đổ bê tông (Công trình mới)
Đây là thời điểm vàng tuyệt đối. Ngay khi sàn mái vừa đổ bê tông và bảo dưỡng xong (khoảng 28 ngày), bề mặt còn sạch sẽ, chưa bị lão hóa, độ bám dính của vật liệu chống thấm là tốt nhất. Việc thi công lúc này gọi là chống thấm thuận (ngăn nước từ nguồn), hiệu quả cao nhất và chi phí thấp nhất.
✅ Chống thấm ngược khi phát hiện vết ố vàng, nứt trần (Công trình cũ)
Khi trần nhà đã bị thấm, ố mốc, rêu xanh phủ kín, bắt buộc bạn phải cải tạo. Lúc này quy trình sẽ phức tạp hơn nhiều: phải đục bỏ lớp gạch cũ, mài sạch lớp vữa hỏng, xử lý vết nứt rồi mới chống thấm lại. Chống thấm ngược dù tốn kém, nhưng đây là việc “bắt buộc phải làm” để cứu lấy kết cấu ngôi nhà.
✅ Thi công vào mùa khô ráo (Độ ẩm bề mặt < 5%)
Dù bạn dùng Sika, Kova hay Màng khò, nguyên tắc bất di bất dịch là bề mặt phải khô ráo. Độ ẩm bề mặt bê tông lý tưởng là dưới 5%. Nếu thi công khi sàn còn ẩm ướt, hơi nước bên trong sẽ đẩy lớp màng chống thấm bong rộp (hiện tượng phồng rộp khí) sau vài ngày nắng to. Vì vậy, mùa khô hoặc những ngày nắng ráo liên tiếp là thời điểm tốt nhất để gọi thợ KTH Electric.
3. Top 7 vật liệu và phương pháp chống thấm sân thượng hiệu quả nhất 2025
🔥 Xếp hạng nhanh:
Bền nhất: Polyurethane (PU) & Ốp lát/Lợp mái.
Phổ biến nhất: Sika Latex/Membrane.
Kinh tế nhất: Kova CT-11A.
Không khuyên dùng: Nhựa đường nấu thủ công.
Thị trường vật liệu chống thấm hiện nay như một “ma trận” với hàng trăm thương hiệu. Dựa trên kinh nghiệm thực chiến 20 năm, tôi sẽ lọc ra 7 phương pháp tối ưu nhất, phân tích rõ ưu nhược điểm để bạn lựa chọn phù hợp với túi tiền và hiện trạng công trình.
1. Sử dụng phụ gia chống thấm Sika (Sika Latex / Sikaproof Membrane)
Kỹ thuật lăn sơn chống thấm yêu cầu sự tỉ mỉ, lăn vuông góc 2 lớp để đảm bảo phủ kín mọi lỗ mọt khí.
Sika (Thụy Sĩ) là “ông vua” trong ngành hóa chất xây dựng.
Phương pháp: Thường kết hợp Sika Latex (lớp hồ dầu kết nối) và Sikaproof Membrane (màng lỏng bitum polymer).
Ưu điểm: Thương hiệu uy tín toàn cầu, khả năng thẩm thấu vào bề mặt bê tông cực tốt, tạo màng đàn hồi cao, che phủ được các vết nứt nhỏ. Thi công dễ dàng bằng chổi hoặc rulo.
Nhược điểm: Yêu cầu kỹ thuật pha trộn tỷ lệ phải cực kỳ chính xác. Thời gian chờ khô giữa các lớp khá lâu.
Đánh giá:9/10 – Phù hợp cho hầu hết các sàn mái bê tông cốt thép dân dụng.
2. Thi công màng khò nóng Bitum (Gốc nhựa đường)
Thi công màng khò nóng Bitum đòi hỏi tay nghề thợ cao để đảm bảo các mối nối kín khít tuyệt đối.
Đây là giải pháp “hạng nặng” cho các công trình lớn hoặc sàn mái có nguy cơ thấm cao.
Phương pháp: Sử dụng đèn khò gas để nung chảy lớp nhựa đường dưới đáy tấm màng Bitum dày 3mm-4mm, sau đó dán ép chặt xuống sàn.
Ưu điểm: Lớp màng dày dặn, chịu nhiệt tốt, kháng nước tuyệt đối, độ bền cơ học rất cao (khó bị đâm thủng).
Nhược điểm: Kỹ thuật thi công cực khó. Nếu thợ non tay, các mối nối chồng mí (lap joint) sẽ không kín, nước sẽ luồn xuống dưới lớp màng và lan ra khắp sàn mà không tìm được điểm rò rỉ. Cần lớp vữa bảo vệ bên trên để tránh tia UV làm lão hóa bitum.
Đánh giá:8.5/10 – Chỉ nên dùng khi thuê được đội thợ tay nghề cao như team KTH Electric.
3. Sử dụng sơn chống thấm Kova CT-11A pha xi măng
Kova là niềm tự hào của công nghệ Nano từ vỏ trấu Việt Nam, rất phù hợp với khí hậu nhiệt đới gió mùa.
Phương pháp: Trộn Kova CT-11A với xi măng theo tỷ lệ nhà sản xuất quy định.
Ưu điểm: Giá thành hợp lý, bám dính cực tốt với bê tông (do cùng gốc xi măng), chịu mài mòn, chịu nước mặn. Không cháy, không độc hại.
Nhược điểm: Độ đàn hồi kém hơn màng Bitum hay PU. Cần quét tối thiểu 3 lớp để đạt hiệu quả. Tuổi thọ trung bình khoảng 5-7 năm nếu không có lớp bảo vệ.
Đánh giá:8/10 – Giải pháp “ngon – bổ – rẻ” cho nhà phố.
4. Chống thấm bằng màng tự dính (Bitum lạnh)
Đây là phiên bản “anh em” với màng khò nóng, nhưng an toàn và dễ thi công hơn nhiều vì không cần sử dụng nhiệt độ cao.
Phương pháp: Tấm màng được tích hợp sẵn lớp keo bitum cực dính ở mặt dưới. Chỉ cần bóc lớp giấy bảo vệ và dán trực tiếp lên bề mặt bê tông đã quét lót Primer.
Ưu điểm: Thi công an toàn, không sợ cháy nổ, không khói độc. Phù hợp cho các khu vực chật hẹp, khó thao tác đèn khò.
Nhược điểm: Độ bám dính trên bề mặt gồ ghề kém hơn màng khò nóng. Mối nối chồng mí (nơi tiếp giáp giữa 2 tấm màng) cần được xử lý kỹ, nếu không nước sẽ thấm ngược vào đây.
Đánh giá:8/10 – Giải pháp an toàn cho các công trình nhà dân trong khu dân cư đông đúc.
5. Phun Polyurethane (PU) lộ thiên kháng tia UV
Đây được xem là dòng vật liệu “quý tộc” trong làng chống thấm hiện đại. Nếu tài chính không phải là vấn đề quá lớn với bạn, tôi khuyên nên chọn phương án này.
Phương pháp: Sử dụng máy phun hoặc rulo lăn lớp vật liệu gốc Polyurethane đơn thành phần hoặc hai thành phần.
Ưu điểm: Tạo ra lớp màng liên tục không mối nối (seamless), độ thẩm mỹ cực cao. Độ đàn hồi siêu việt >400% (bê tông nứt, màng PU giãn ra chứ không rách). Đặc biệt là khả năng kháng tia UV, bền bỉ dưới ánh nắng trực tiếp mà không cần lớp vữa bảo vệ.
Nhược điểm: Chi phí cao nhất trong các loại vật liệu. Yêu cầu bề mặt bê tông phải cực khô (độ ẩm <5%).
Đánh giá:9.5/10 – Đắt xắt ra miếng, độ bền trên 10-15 năm.
6. Sử dụng nhựa đường đun nóng chảy
Đây là phương pháp truyền thống, “cổ điển” mà các bác thợ hồ ngày xưa hay dùng.
Phương pháp: Đun sôi nhựa đường (hắc ín) cho tan chảy rồi quét lên sàn.
Ưu điểm: Giá thành rẻ như cho, khả năng ngăn nước tức thời rất tốt.
Nhược điểm: Rất độc hại cho người thi công và môi trường xung quanh. Dưới cái nắng 40 độ C của mùa hè Việt Nam, nhựa đường sẽ bị lão hóa, giòn và nứt nẻ chỉ sau 1-2 năm.
Đánh giá:5/10 – Tôi không khuyến khích sử dụng phương pháp này cho nhà ở hiện đại vì tuổi thọ quá ngắn.
7. Ốp lát gạch men hoặc lợp mái tôn che sân thượng
Đây không hẳn là một vật liệu hóa chất, mà là giải pháp kết cấu “kép”.
Phương pháp: Sau khi xử lý chống thấm bằng hóa chất, tiến hành lát gạch đỏ/gạch men hoặc dựng khung sắt lợp mái tôn che toàn bộ sân thượng.
Ưu điểm: “Một mũi tên trúng hai đích”: vừa bảo vệ lớp chống thấm bên dưới vĩnh viễn khỏi nắng mưa, vừa chống nóng hiệu quả cho tầng dưới. Sân thượng có thể tận dụng làm sân phơi, trồng rau, nuôi cá.
Nhược điểm: Chi phí đầu tư ban đầu lớn. Cần tính toán kỹ khả năng chịu tải của móng và cột nhà nếu lợp mái tôn hoặc lát gạch (tải trọng tĩnh tăng lên đáng kể).
Đánh giá:9.5/10 – Giải pháp bền vững nhất nếu kết cấu nhà cho phép.
4. Quy trình thi công chống thấm sân thượng chuẩn kỹ sư (5 Bước Kỷ Luật)
💡 Quy trình chuẩn 5 bước:
1. Vệ sinh & Mài sàn → 2. Xử lý cổ ống/bo góc → 3. Lớp lót (Primer) → 4. Phủ 2-3 lớp chính → 5. Test nước & Cán vữa.
Trong 20 năm làm nghề, tôi chứng kiến không ít trường hợp chủ nhà mua vật liệu xịn nhất (PU nhập khẩu Châu Âu) nhưng giao cho đội thợ “tay ngang” làm ẩu, kết quả vẫn thấm hoàn thấm. Tại KTH Electric, chúng tôi tuân thủ quy trình 5 bước kỷ luật sắt đá sau đây:
1
Bước 1: Chuẩn bị bề mặt (Mài sàn, vệ sinh sạch sẽ, trám vá lồi lõm)
Đây là bước QUAN TRỌNG NHẤT, chiếm 50% thành bại.
Dùng máy mài sàn công nghiệp mài bỏ lớp vữa yếu, rêu mốc, bụi bẩn bám trên bề mặt bê tông.
Dùng máy hút bụi công nghiệp hút sạch 100% bụi.
Nếu sàn có vết nứt hoặc lồi lõm, dùng vữa sửa chữa chuyên dụng để trám phẳng. Bề mặt càng sạch, độ bám dính càng cao.
2
Bước 2: Xử lý các điểm yếu then chốt (Bo góc chân tường, cổ ống)
Đừng vội quét chống thấm đại trà. Hãy xử lý “tử huyệt” trước.
Bo góc chân tường: Đục tẩy lớp vữa trát chân tường cao khoảng 20cm. Trát bo dốc góc chân tường (vát góc 45 độ) bằng vữa phụ gia để tránh đọng nước tại góc vuông.
Gia cố lưới thủy tinh: Dán lưới thủy tinh gia cường tại các góc chân tường, vết nứt để chống xé nứt khi kết cấu chuyển vị.
Xử lý cổ ống: Đục mở rộng miệng cổ ống hình chữ V. Quấn thanh trương nở (Hyperstop) quanh cổ ống. Đổ bù vữa không co ngót (Grout) để khóa cứng cổ ống.
3
Bước 3: Thi công lớp lót (Primer) tạo kết nối
Lớp lót đóng vai trò như lớp keo 2 mặt, giúp liên kết lớp vật liệu chống thấm với sàn bê tông.
Quét hoặc phun lớp Primer chuyên dụng phù hợp với vật liệu phủ (ví dụ: dùng Sika thì quét lớp hồ dầu Sika Latex).
Chờ lớp lót thẩm thấu và khô theo quy định (thường từ 1-2 giờ).
4
Bước 4: Thi công lớp phủ chính (Tối thiểu 2-3 lớp)
Tiến hành quét/lăn/phun lớp chống thấm thứ nhất.
Chờ lớp 1 khô bề mặt (khoảng 4-6 tiếng tùy vật liệu và thời tiết).
Quét lớp thứ 2 theo chiều vuông góc với lớp thứ nhất. Nguyên tắc này giúp che phủ kín các lỗ mọt khí mà lớp 1 có thể bỏ sót, tạo thành tấm lưới đan xen vững chắc.
Nếu cần thiết (với các vị trí xung yếu), quét tiếp lớp thứ 3.
5
Bước 5: Ngâm thử nước (Water Test) 24h và cán vữa bảo vệ (Screed)
Tuyệt đối không bỏ qua bước này.
Sau khi lớp chống thấm khô hoàn toàn (thường sau 24-48h), bơm nước vào sân thượng ngâm trong 24 giờ.
Kiểm tra trần nhà bên dưới. Nếu không thấy thấm, coi như đạt yêu cầu.
Tiến hành cán lớp vữa bảo vệ (vữa xi măng cát) trộn phụ gia chống thấm để bảo vệ lớp màng khỏi tác động cơ học đi lại và tia UV (nếu vật liệu yêu cầu).
Sân thượng sau khi được “chữa trị” không chỉ hết thấm mà còn trở thành không gian xanh mát cho gia đình.
💡 Lưu ý: Giá dao động từ 160.000đ – 850.000đ/m2 tùy vật liệu (Sika, Bitum hay PU) và tình trạng sàn.
Lưu ý: Đây là bảng giá tham khảo thị trường. Giá thực tế phụ thuộc rất nhiều vào diện tích (làm nhiều giá rẻ hơn), hiện trạng nền (sàn mới hay sàn cũ cần đục phá) và vị trí thi công.
Hạng mục / Phương pháp
Vật liệu sử dụng
Đơn giá tham khảo (VNĐ/m2)
Bảo hành
Chống thấm bằng Sika
Sika Latex + Membrane
180.000 – 250.000
5 – 10 năm
Chống thấm màng khò nóng
Bitum dày 3mm – 4mm
220.000 – 350.000
10 năm
Chống thấm màng tự dính
Bitum mặt nhôm/PE
200.000 – 300.000
5 – 8 năm
Chống thấm gốc Xi măng
Kova CT-11A / Sikatop Seal
160.000 – 220.000
5 năm
Chống thấm Polyurethane (PU)
Neomax / Mariseal 250
450.000 – 850.000
10 – 15 năm
Đục gạch, mài sàn cũ
Nhân công + Máy móc
80.000 – 150.000
N/A
Để nhận báo giá chính xác nhất sau khi khảo sát thực tế miễn phí, hãy gọi ngay Hotline KTH Electric: 0968.27.11.99.
6. 5 Sai lầm “chết người” khiến sân thượng bị thấm lại chỉ sau 1 năm
⚠️ Cảnh báo: Đừng bỏ qua bước vệ sinh, gia cố lưới, đục cổ ống, chờ khô lớp và lớp vữa bảo vệ nếu không muốn công cốc.
Tại sao nhiều nhà mới chống thấm xong, qua một mùa mưa lại “toang”? Là chuyên gia xử lý sự cố cho hàng trăm công trình, tôi chỉ ra 5 lỗi sai kinh điển này:
Không làm sạch bề mặt kỹ: Quét chống thấm lên lớp bụi bẩn hoặc rêu mốc giống như bạn dán băng keo lên cát vậy. Nó sẽ bong ra ngay lập tức.
Bỏ qua bước gia cố lưới thủy tinh: Các góc chân tường là nơi chịu lực co giãn lớn nhất. Nếu không có lưới thủy tinh (mesh) gia cường, lớp màng chống thấm sẽ bị xé rách ngay tại góc khi tòa nhà rung lắc nhẹ hoặc co giãn nhiệt.
Không đục tẩy cổ ống: Nhiều thợ lười chỉ quét chống thấm vòng quanh cổ ống. Nước sẽ len lỏi qua khe hở li ti giữa ống nhựa và bê tông. Bắt buộc phải đục hình chữ V và đổ Grout.
Thi công lớp sau khi lớp trước chưa khô: Nôn nóng muốn xong sớm, quét lớp 2 khi lớp 1 còn ướt sẽ làm nhốt bọt khí bên trong, gây phồng rộp và tách lớp sau này.
Không có lớp vữa bảo vệ: Trừ vật liệu PU kháng UV cao cấp, các loại màng bitum hay sơn gốc xi măng nếu phơi nắng trực tiếp sẽ bị lão hóa cực nhanh (giòn, nứt). Lớp vữa cán bên trên là “chiếc ô” bảo vệ tuổi thọ công trình.
7. Tiêu chí lựa chọn đơn vị thi công chống thấm uy tín
💡 Checklist chọn thầu: Kinh nghiệm thực tế (xem công trình cũ) + Quy trình khảo sát minh bạch + Cam kết bảo hành bằng văn bản.
Trong ngành xây dựng, người ta hay nói vui: “Chống thấm là nghề bán lương tâm”. Bởi lẽ, lớp chống thấm nằm bên dưới lớp vữa/gạch, khi bàn giao công trình chủ nhà chỉ thấy bề mặt đẹp đẽ bên trên. Phải đợi 1-2 mùa mưa mới biết thợ làm có “tâm” hay không.
Để tránh cảnh “tiền mất tật mang”, thuê phải đội thợ vườn làm ẩu rồi “chạy làng” khi bảo hành, bạn cần soi kỹ 3 tiêu chí này:
Kinh nghiệm thực tế và Hồ sơ năng lực
Đừng chỉ nghe lời quảng cáo. Hãy yêu cầu đơn vị thi công cho xem hình ảnh/video thực tế các công trình họ đã làm cách đây 2-3 năm. Một đơn vị uy tín như KTH Electric luôn sẵn sàng dẫn khách đi thăm công trình cũ để kiểm chứng chất lượng sau thời gian dài sử dụng. Kinh nghiệm xử lý các tình huống khó (sàn nứt gãy, thấm ngược) quan trọng hơn nhiều so với việc chỉ biết lăn sơn trên mặt phẳng.
Quy trình khảo sát và báo giá minh bạch
Một chuyên gia thực thụ sẽ không bao giờ báo giá qua điện thoại khi chưa nhìn thấy hiện trường. Quy trình chuẩn phải là:
Đến tận nơi khảo sát, đo đạc, dùng máy đo độ ẩm kiểm tra.
Tìm ra nguyên nhân gốc rễ (do nứt sàn, do cổ ống hay do vật liệu cũ).
Lên phương án xử lý cụ thể cho từng vị trí.
Báo giá chi tiết tách biệt: Tiền vật tư (mã hàng gì, định mức bao nhiêu kg/m2) và Tiền nhân công.
Chế độ bảo hành và cam kết bằng văn bản
Đây là “bùa hộ mệnh” của bạn. Tuyệt đối không chấp nhận thỏa thuận miệng. Hợp đồng thi công phải ghi rõ:
Thời gian bảo hành (thường là 5-10 năm tùy vật liệu).
Điều khoản cam kết: “Nếu thấm lại hoàn tiền 100%” hoặc “Sửa chữa miễn phí trong 24h khi nhận thông báo”.
Có phiếu bảo hành đóng dấu đỏ của công ty.
8. Câu hỏi thường gặp (FAQ) – Giải quyết nỗi đau của khách hàng
💡 FAQ Nhanh: Nên đục gạch để chống thấm triệt để; PU bền nhất; Sika/Bitum kinh tế nhất; Tự làm dễ hỏng; Giá 180k-850k/m2; Thi công 3-5 ngày.
Dưới đây là những câu hỏi tôi nhận được hàng ngày từ các gia chủ, và câu trả lời thẳng thắn nhất dưới góc độ kỹ thuật:
Câu hỏi 1: Sân thượng nhà tôi đã lát gạch men đỏ, giờ bị thấm thì có cần đục hết gạch lên không?
Trả lời: Có 2 phương án:
Phương án triệt để (Khuyên dùng): Đục bỏ toàn bộ lớp gạch và lớp vữa cũ đến trơ mặt bê tông sàn. Sau đó làm chống thấm lại từ đầu theo quy trình 5 bước. Đây là cách bền vững nhất (20-30 năm).
Phương án tiết kiệm (Tạm thời): Nếu ngại bụi bẩn và chi phí cao, bạn có thể dùng máy cắt cầm tay cắt rộng các đường ron gạch, sau đó trét keo chống thấm chuyên dụng và quét lớp chống thấm trong suốt (không màu) lên toàn bộ bề mặt gạch. Tuy nhiên, cách này chỉ bền khoảng 2-3 năm vì lớp gạch men vốn dĩ không bám dính tốt với hóa chất lâu dài.
Câu hỏi 2: Chống thấm sân thượng loại nào tốt nhất hiện nay?
Trả lời: Không có loại “tốt nhất cho tất cả”, chỉ có loại “phù hợp nhất”.
Nếu tài chính dư dả và muốn bền trọn đời: Chọn Polyurethane (PU).
Nếu muốn tiết kiệm mà vẫn đảm bảo kỹ thuật: Chọn Màng khò nóng Bitum (nếu thợ giỏi) hoặc Sika Latex + Membrane (nếu thợ trung bình).
Tuyệt đối tránh dùng nhựa đường nấu thủ công hoặc hồ dầu xi măng nguyên chất vì tuổi thọ rất ngắn.
Câu hỏi 3: Tôi có thể tự mua sơn về tự lăn chống thấm để tiết kiệm chi phí không?
Trả lời: Bạn hoàn toàn có thể tự làm nếu diện tích nhỏ (dưới 10m2) và sàn không bị nứt nghiêm trọng. Tuy nhiên, với sàn mái lớn, kỹ thuật xử lý cổ ống, dán lưới thủy tinh và khò màng đòi hỏi tay nghề rất cao và dụng cụ chuyên nghiệp (máy mài, máy thổi, đèn khò).
Thực tế 80% khách hàng gọi cho tôi là để sửa lại sai lầm sửa chữa “bãi chiến trường” do họ tự làm hỏng trước đó. Chi phí sửa chữa lúc này còn đắt hơn thuê thợ ngay từ đầu.
Câu hỏi 4: Chi phí chống thấm sân thượng khoảng bao nhiêu tiền 1m2?
Trả lời: Dao động từ 180.000đ đến 850.000đ/m2 trọn gói (vật tư + nhân công). Khoảng giá rộng này phụ thuộc vào vật liệu bạn chọn (Sika hay PU cao cấp) và tình trạng sàn (sàn mới hay phải đục phá sàn cũ). Đừng ham rẻ chọn các gói dưới 100k/m2, vì chắc chắn họ sẽ ăn bớt vật tư hoặc dùng hàng giả.
Câu hỏi 5: Làm chống thấm mất bao lâu thì xong?
Trả lời: Với diện tích sàn khoảng 50-100m2, quy trình chuẩn thường mất 3-5 ngày.
Ngày 1: Vệ sinh, mài sàn, xử lý cổ ống.
Ngày 2: Quét lớp lót và lớp phủ 1.
Ngày 3: Quét lớp phủ 2, 3.
Ngày 4: Ngâm nước test 24h.
Ngày 5: Nghiệm thu và cán vữa bảo vệ.
Nhanh quá thì không đảm bảo độ khô kỹ thuật, chậm quá thì ảnh hưởng sinh hoạt.
9. Kết luận & Lời khuyên từ chuyên gia
Sân thượng là “chiếc nón” che chở cho cả ngôi nhà. Một vết nứt nhỏ trên mái hôm nay có thể dẫn đến rỉ sét cốt thép, mục trần thạch cao và hỏng toàn bộ hệ thống điện âm tường vào ngày mai.
Lời khuyên chân thành của tôi sau 20 năm làm nghề: “Hãy chống thấm ngay khi có thể, và hãy làm thật kỹ ngay lần đầu tiên”. Đừng vì tiết kiệm một vài triệu đồng mà giao công trình cho các đội thợ không chuyên, để rồi phải sống chung với cảnh dột nát mỗi khi trời mưa.
Nếu bạn đang gặp rắc rối với sân thượng bị thấm, hoặc cần tư vấn giải pháp cho ngôi nhà mới, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi. Đội ngũ kỹ sư của KTH Electric luôn sẵn sàng lắng nghe và đưa ra giải pháp tối ưu nhất cho bạn.
CHỐNG THẤM SÂN THƯỢNG – ĐỪNG ĐỂ MẤT BÒ MỚI LO LÀM CHUỒNG!
(Bài viết được thực hiện bởi đội ngũ chuyên gia kỹ thuật KTH Electric – Nghiêm cấm sao chép dưới mọi hình thức)
Với hơn 30 năm kinh nghiệm thực chiến và trực tiếp giám sát 250+ dự án tại TP.HCM. Tốt nghiệp ĐH Bách Khoa, sở hữu chứng chỉ hành nghề Giám sát & An toàn điện bậc 5/7. Hiện ông là cố vấn kỹ thuật cấp cao tại KTH Electric, chuyên xử lý các sự cố hóc búa về điện 3 pha và chống thấm ngược chuẩn IEC.
CHUYÊN GIA
