8 Sai Lầm Sửa Chữa Nhà Phố Cũ “Đốt Tiền” Oan Ức (Cập Nhật 2025)

Sửa nhà phố cũ – Cuộc chơi mạo hiểm hơn xây mới

Nhiều gia chủ vẫn giữ suy nghĩ đơn giản rằng: “Nhà cũ rồi thì cứ đập chỗ này, xây thêm chỗ kia, sơn phết lại là xong, vừa nhanh vừa rẻ”. Đây là một tư duy cực kỳ nguy hiểm, có thể dẫn đến những hậu quả khôn lường về cả tài chính lẫn an toàn tính mạng.

Sai Lầm 1: Bỏ qua bước “Khám bệnh” tổng quát (Khảo sát hiện trạng kết cấu)

Việc bỏ qua khảo sát móng và độ cứng bê tông là nguyên nhân số 1 gây sập đổ nhà phố. Dữ liệu xây dựng 2025 cho thấy 70% sự cố nứt nhà lân cận đến từ việc không kiểm tra tải trọng móng cũ trước khi nâng tầng. Bắt buộc phải khoan thăm dò hoặc đục kiểm tra trước khi thiết kế.

Đây là sai lầm phổ biến nhất và cũng là nguyên nhân hàng đầu dẫn đến các thảm họa sập đổ khi cải tạo nhà. Gia chủ thường chỉ quan tâm đến thẩm mỹ: “Làm sao cho đẹp?”, “Chia phòng thế nào?”, “Sơn màu gì?” mà quên mất câu hỏi sống còn: “Cái móng nhà này còn chịu nổi không?”.

1.1. Ảo tưởng sức mạnh của hệ móng cũ

Nhà phố cũ xây dựng cách đây 15-20 năm thường sử dụng móng gạch, móng băng hoặc móng cừ tràm. Sau thời gian dài, dưới tác động của mạch nước ngầm và sự rung lắc của giao thông đô thị, khả năng chịu tải của chúng đã giảm đi đáng kể.

Tôi từng gặp một trường hợp ở Gò Vấp, gia chủ muốn nâng thêm 2 tầng lầu trên nền nhà cũ 1 trệt 1 lầu. Thầu thợ “vườn” vào phán xanh rờn: “Cột to thế này thì lên 3 tấm cũng vô tư”. Kết quả là khi vừa đổ xong sàn tầng 2, toàn bộ ngôi nhà bị nghiêng 5 độ, tường nứt toác, chèn ép sang nhà bên cạnh. Lúc này, chi phí để gia cố móng (Underpinning) tốn kém gấp 3 lần so với việc xây mới, chưa kể tiền đền bù cho hàng xóm.

1.2. Không phát hiện “Bệnh ngầm” của bê tông

Bạn nhìn bên ngoài thấy cột vẫn vuông vức, nhưng bên trong có thể đã “rỗng ruột”. Hiện tượng carbonat hóa bê tông khiến độ pH giảm, làm cốt thép bên trong bị rỉ sét và trương nở, phá vỡ lớp bê tông bảo vệ. Nếu bạn cấy thêm thép, đổ thêm sàn lên những cây cột “mục” này, sập đổ là chuyện sớm muộn.

Sai Lầm 2: Tư duy “Tiền trảm hậu tấu” về Pháp lý (Giấy phép xây dựng)

⚖️ Điểm mấu chốt pháp lý:
Chỉ sửa chữa nhỏ (sơn, lát nền) giữ nguyên kết cấu mới được miễn phép. Mọi hành động thay đổi kết cấu chịu lực, nâng tầng, thay đổi quy mô đều BẮT BUỘC phải xin giấy phép. Làm chui năm 2025 đối mặt rủi ro cưỡng chế tháo dỡ và mất 100% giá trị hoàn công.

“Nhà của tôi, tôi sửa, mắc mớ gì phải xin ai?” – Câu nói này đã khiến không ít gia chủ phải ngậm đắng nuốt cay nhìn công trình bị cưỡng chế tháo dỡ dở dang. Luật Xây Dựng hiện hành quy định rất chặt chẽ về cải tạo, sửa chữa.

2.1. Nhầm lẫn tai hại giữa “Sửa chữa” và “Cải tạo nâng tầng”

Bạn cần phân biệt rõ hai khái niệm này để chuẩn bị hồ sơ pháp lý, đặc biệt là liên quan đến hồ sơ hoàn công điện nước và xây dựng sau này:

2.2. Hậu quả của việc “Làm chui”

Nhiều gia chủ nghe lời xúi giục của cai thầu thiếu trách nhiệm: “Cứ làm đi, che bạt kín vào, có gì ‘lo’ chút đỉnh là xong”. Thực tế năm 2024-2025, công tác quản lý đô thị qua vệ tinh và kiểm tra chéo rất gắt gao. Nếu bị phát hiện, bạn sẽ đối mặt với:

• 🚧 Đình chỉ thi công: Công trình bị niêm phong ngay lập tức.
• 💸 Phạt hành chính: Từ 15 đến hàng chục triệu đồng.
• 🔨 Cưỡng chế tháo dỡ: Phá bỏ phần sai phép, trả lại hiện trạng.
• 📉 Không thể hoàn công: Mất giá trị pháp lý tài sản trên sổ hồng.

Sai Lầm 3: Xem nhẹ “Hệ thống mạch máu” (Điện – Nước – M.E.P)

⚡ Cảnh báo an toàn điện:
Dây điện cũ trên 15 năm đã bị lão hóa vỏ PVC và tiết diện nhỏ (1.5mm²) không thể chịu tải cho thiết bị hiện đại (Bếp từ, máy lạnh). Giữ lại dây cũ là nguyên nhân của 45% các vụ cháy nhà phố. Thay mới toàn bộ hệ thống MEP là khoản đầu tư bắt buộc, không phải lựa chọn.

Là Chuyên gia Cố vấn Nội dung của KTH Electric, tôi đặc biệt nhấn mạnh vấn đề này vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến tính mạng và sự an toàn cháy nổ của gia đình bạn. Đây là mảng chúng tôi có kinh nghiệm sâu sắc nhất trong thi công điện MEP.

3.1. Giữ lại dây điện cũ để “Tiết kiệm”

Nhiều người nói: “Dây điện đi âm tường còn tốt mà, thay làm gì cho tốn tiền”. Đây là một sai lầm chết người dẫn đến nguy cơ cháy dây điện rất cao.

• ⚠️ Lão hóa vỏ cách điện: Dây điện trong nhà phố cũ thường đã tồn tại 10-20 năm. Lớp vỏ PVC đã bị giòn, dẫn đến hiện tượng dây điện bị hở rò rỉ điện ra tường gây giật.
• ⚠️ Tiết diện dây không đủ tải: Ngày xưa thiết bị điện ít. Ngày nay, bếp từ, lò nướng, máy lạnh đòi hỏi công suất lớn. Dây cũ nhỏ không thể chịu nổi, dẫn đến quá tải và hỏa hoạn.

3.2. Chắp vá hệ thống ống nước

Hệ thống cấp thoát nước cũ thường sử dụng ống kẽm hoặc nhựa kém chất lượng. Khi cải tạo, rung động mạnh dễ làm nứt các mối nối ngầm. Nếu tiếc tiền không thay mới, chỉ sau vài tháng, hiện tượng thấm dột sẽ xuất hiện, buộc bạn phải đục phá lại từ đầu.

3.3. Bố trí ổ cắm, công tắc thiếu khoa học

Nhà phố cũ thường rất thiếu ổ cắm. Nếu không có thiết kế bài bản, bạn sẽ lại rơi vào cảnh dùng dây nối dài chằng chịt – vừa mất thẩm mỹ vừa mất an toàn.

Sai Lầm 4: Quy trình Chống thấm “Nửa vời” – Sai một ly, đi một dặm

💧 Nguyên tắc vàng chống thấm:
Chống thấm không phải là “trát xi măng”. Phải xử lý triệt để khe lún tiếp giáp giữa 2 nhà bằng tôn lá và keo chuyên dụng (Sika Flex). Với sàn vệ sinh, quy trình bắt buộc là: Đục tẩy sàn -> Quét 3 lớp chống thấm 2 thành phần -> Ngâm nước thử tải 48h.

Nếu điện nước là mạch máu, thì lớp chống thấm là “làn da”. Tuy nhiên, 80% nhà phố cũ bị thấm lại sau 1-2 năm cải tạo do làm sai quy trình kỹ thuật chống thấm ngược.

4.1. Bỏ qua khu vực tiếp giáp (Khe lún) giữa hai nhà

Đây là “đặc sản” của nhà phố liền kề. Nước mưa len lỏi vào khe này gây mốc tường. Trát vữa xi măng thường sẽ bị nứt ngay. Cần xử lý bằng tôn lá và bơm keo chuyên dụng (Sika Flex) có độ đàn hồi.

4.2. Chống thấm sàn vệ sinh sai quy cách

Thợ thường làm rách màng chống thấm cũ khi đục gạch. Để đảm bảo không bị thấm lại, bạn cần tuân thủ quy trình chuẩn sau:

Sai Lầm 5: Thay đổi công năng nhưng phá vỡ Kết cấu chịu lực

🏗️ Nguyên tắc vàng kết cấu:
Tuyệt đối không tự ý đập bỏ tường dày 200mm ở nhà cũ trước năm 2000, vì đó thường là tường chịu lực chính. Nếu muốn thông phòng, bắt buộc phải dùng biện pháp Gia cố dầm thép (I, H) để chuyển tải trọng trước khi phá dỡ.

Nhu cầu “Đập bức tường này đi cho phòng khách rộng ra” rất phổ biến. Nhưng hãy cẩn thận, bạn có thể đang phá hủy “cột sống” của ngôi nhà.

5.1. Nhầm lẫn giữa Tường ngăn và Tường chịu lực

Nhà cũ thập niên 90 thường xây tường gạch chịu lực (tường 200mm đỡ sàn). Tự ý phá bỏ sẽ gây võng sàn, nứt trần, thậm chí sập đổ. Bạn cần hiểu rõ về bản vẽ kết cấu trước khi đụng vào bất kỳ bức tường nào.

5.2. Giải pháp kỹ thuật: Gia cố trước, phá dỡ sau

Nếu bắt buộc phải đập tường chịu lực, cần Kỹ sư kết cấu tính toán phương án gia cố (thường dùng dầm thép I, H). Quy trình chuẩn bao gồm 4 bước:

Sai Lầm 6: Bài toán tài chính – Sập bẫy “Dự toán giá rẻ”

💰 Quy tắc ngân sách 2025:
Đừng tin vào báo giá “trọn gói siêu rẻ”. Hãy yêu cầu bóc tách khối lượng chi tiết từng hạng mục (đục, trát, vận chuyển). Luôn chuẩn bị Quỹ dự phòng phí 20-30% trên tổng dự toán để xử lý các vấn đề “ẩn” của nhà cũ (mối mọt, mục đường nước).

Tôi thường nói: “Trong xây dựng, rẻ quá là rẻ ôi”. Một bảng báo giá sửa nhà rẻ bất thường ẩn chứa nhiều rủi ro.

6.1. Báo giá thiếu hạng mục (Chi phí ẩn)

Nhiều nhà thầu báo giá rẻ nhưng thiếu các mục như: đục gạch cũ, vận chuyển xà bần, cán nền… Khi vào làm mới tính phát sinh, khiến chi phí đội lên 30-50%. Bạn cần biết cách bóc tách khối lượng và xây dựng thật kỹ.

6.2. Không có Quỹ dự phòng phí

Sửa nhà cũ luôn có bất ngờ (mối mọt, mục đường nước ngầm). Hãy luôn chuẩn bị Quỹ dự phòng khoảng 20-30% tổng dự toán để công trình không bị “đắp chiếu” giữa chừng.

Sai Lầm 7: Sai lầm trong lựa chọn Vật liệu & Kiến trúc

🏗️ Xu hướng vật liệu nhẹ:
Với nhà phố móng yếu, hãy nói KHÔNG với sàn bê tông cốt thép truyền thống (nặng 2.5 tấn/m³). Thay vào đó, sử dụng Gạch bê tông khí chưng áp (AAC) và Tấm sàn Cemboard để giảm tải trọng xuống còn 1/3, đảm bảo an toàn kết cấu.

7.1. Dùng vật liệu quá nặng cho “người già yếu”

Nhà cũ móng yếu không nên gánh thêm sàn gỗ tự nhiên dày hay tường gạch đặc. Giải pháp tối ưu:

• ✔ Thay tường gạch bằng gạch bê tông khí chưng áp (AAC) hoặc vách thạch cao.
• ✔ Thay sàn bê tông cốt thép bằng tấm sàn Cemboard Thái Lan hoặc sàn Decking.

7.2. Đầu tư mất cân đối: “Tốt nước sơn, mục gỗ”

Đừng chi tiền tỷ cho nội thất nhưng lại tiếc tiền cho bao xi măng chống thấm hay cuộn dây điện xịn. Hãy ưu tiên ngân sách cho phần thô và hệ thống kỹ thuật (hệ thống M.E) trước, vì chúng rất khó sửa chữa sau này.

Sai Lầm 8: “Giao trứng cho ác” – Chọn sai Nhà thầu thi công

8.1. Thuê thợ hồ tự do (Làm khoán công nhật): Bạn không có chuyên môn để giám sát kỹ thuật hay định mức vật tư. Thợ làm hỏng, làm ẩu bạn sẽ không biết, và quan trọng nhất là không ai chịu trách nhiệm bảo hành.

8.2. Hợp đồng sơ sài: Làm việc dựa trên “niềm tin” rất dễ dẫn đến tranh chấp. Hãy tìm đến các nhà thầu cơ điện và xây dựng trọn gói uy tín như KTH Electric. Hợp đồng phải quy định rõ: Tiến độ, Chủng loại vật tư, Chính sách bảo hành và Phạt chậm tiến độ.

🛠️ Quy trình 5 bước sửa nhà phố An toàn – Tiết kiệm

(Bạn có thể tham khảo quy trình Testing & Commissioning chuyên nghiệp của chúng tôi)

❓ Câu hỏi thường gặp (FAQs)