Dịch Vụ Sửa Chữa Nhà Trọn Gói TPHCM Uy Tín | Báo Giá 2026

Với tư cách là một kỹ sư xây dựng và chuyên gia M&E (Cơ điện) đã có hơn 20 năm lăn lộn trên các công trường, tôi hiểu rõ nỗi đau của gia chủ khi nhìn thấy tổ ấm của mình xuống cấp. Bạn đang đứng giữa ma trận thông tin, lo lắng về việc bị “chặt chém”, sợ phát sinh chi phí, và ám ảnh nhất là thợ thi công ẩu làm ảnh hưởng đến sự an toàn của gia đình. Bài viết này được đúc kết từ hàng ngàn công trình thực tế, áp dụng các tiêu chuẩn kỹ thuật khắt khe nhất, giúp bạn có cái nhìn chuẩn xác nhất trước khi quyết định “đập đi xây lại”.

Ngôi nhà không chỉ là nơi che mưa chắn nắng, mà còn là nền móng của hạnh phúc gia đình. Tuy nhiên, thời gian luôn là kẻ thù tàn nhẫn nhất đối với mọi công trình xây dựng. Lớp sơn cũ ngả màu, những vết nứt chân chim trên tường, hay trần nhà thấm dột sau mỗi trận mưa rào không chỉ làm mất đi tính thẩm mỹ mà còn đe dọa trực tiếp đến cấu trúc an toàn của ngôi nhà.

Đứng trước thực trạng đó, việc tìm kiếm một giải pháp cải tạo nhà ở toàn diện là điều cấp thiết. Tại TP.HCM hiện nay, nhu cầu này đang tăng vọt, kéo theo hàng ngàn đơn vị thi công mọc lên. Nhưng làm sao để chọn đúng mặt gửi vàng? Dưới góc nhìn của một kỹ sư 20 năm trong nghề, tôi sẽ bóc tách chi tiết cho bạn hiểu bản chất thực sự của dịch vụ này.

Sửa chữa nhà trọn gói là gì và khi nào gia chủ cần đại tu không gian sống?

Định nghĩa dịch vụ sửa chữa nhà trọn gói từ A-Z.

Dịch vụ sửa nhà trọn gói không đơn thuần là gọi vài người thợ nề đến trát lại bức tường hay quét lại lớp sơn. Xét về mặt thuật ngữ chuyên ngành, đây là một giải pháp xây dựng toàn diện, nơi nhà thầu sẽ chịu trách nhiệm 100% từ khâu đầu tiên đến khâu cuối cùng.

Cụ thể, quy trình này bao gồm: Tư vấn thiết kế kiến trúc, lập bản vẽ kỹ thuật, bóc tách dự toán, hỗ trợ xin giấy phép cải tạo, chuẩn bị vật tư, thi công tháo dỡ, xây trát, nâng cấp hệ thống điện nước, chống thấm, ốp lát, và cuối cùng là nghiệm thu bàn giao. Gia chủ gần như không phải động tay vào bất cứ việc gì ngoài việc kiểm tra và thanh toán theo tiến độ.

5 dấu hiệu cảnh báo ngôi nhà xuống cấp nghiêm trọng (Nứt vách, thấm dột, dột mái).

👉 Tóm lược: 5 dấu hiệu “báo động đỏ” theo góc nhìn pháp y công trình gồm: Nứt dầm/cột chịu lực, thấm dột tường/trần, hệ thống điện nước (M&E) xuống cấp, bong tróc vữa mảng lớn và hư hỏng khu vực Bếp/WC.

Chuyên viên tư vấn & Báo giá

Ms. Khuyên Bùi

⚡ Phản hồi ngay

Chat tư vấn qua Zalo Official

Đừng đợi đến khi nhà sập mới gọi thợ. Bằng kinh nghiệm pháp y công trình, tôi liệt kê 5 dấu hiệu “báo động đỏ” mà bạn tuyệt đối không được làm ngơ:

• • Nứt dầm, cột chịu lực: Đây là cấu trúc cốt lõi. Nếu vết nứt sâu và có xu hướng mở rộng, khả năng sụt lún là rất cao.
• • Thấm dột trần và tường: Dấu hiệu ố vàng, rêu mốc không chỉ sinh mầm bệnh mà chứng tỏ kết cấu bê tông đang bị ngậm nước, sắt thép bên trong đang bị ăn mòn.
• • Hệ thống điện nước (M&E) xuống cấp: Chập điện thường xuyên, rò rỉ đường ống âm tường là nguyên nhân hàng đầu gây cháy nổ và sụt lún nền móng.
• • Bong tróc mảng lớn: Lớp vữa trát mục nát rơi rụng là mối nguy hiểm trực tiếp cho tính mạng các thành viên trong gia đình.
• • Công trình phụ (WC, Bếp) hư hỏng: Đây là những khu vực tiếp xúc trực tiếp với nước, dầu mỡ và nhiệt độ cao, thường xuống cấp nhanh nhất.

Các thời điểm “vàng” cần nâng cấp nhà ở (Mở rộng diện tích, thay đổi phong thủy, làm mới nội thất).

Không phải chỉ khi nhà hỏng mới cần sửa. Có những thời điểm mang tính bước ngoặt, đòi hỏi không gian sống phải thay đổi theo:

• • Gia đình có thêm thành viên: Khi bạn đón chào một thiên thần nhỏ hoặc người thân đến ở cùng, việc cơi nới, xây thêm phòng, hoặc nâng thêm tầng (gác lửng) là bắt buộc để đảm bảo sinh hoạt.
• • Thiết kế đã lỗi thời: Bạn đã chán ngấy phong cách nội thất từ thập niên 90 và muốn “thay áo mới” hiện đại, tối giản hơn cho ngôi nhà.
• • Yếu tố phong thủy nhà ở: Thay đổi hướng cửa, màu sơn, hoặc bố trí lại không gian để thu hút vượng khí, tài lộc cho gia chủ.

Giữa tự sửa chữa và thuê nhà thầu trọn gói: Phương án nào tối ưu chi phí và rủi ro?

Nhiều gia chủ vì muốn tiết kiệm đã tự đứng ra làm “tổng thầu”, tự đi mua vật liệu và kêu thợ lẻ. Nhưng tin tôi đi, với hàng ngàn dự án tôi đã chứng kiến, kết cục thường là “lợn lành thành lợn què”. Hãy cùng lên bàn cân để so sánh minh bạch:

So sánh chi phí vật tư và nhân công.

Khi bạn tự mua vật liệu, bạn phải mua giá bán lẻ. Nhưng các nhà thầu trọn gói lớn có quan hệ đối tác chiến lược với các đại lý cấp 1, họ nhập vật liệu thô (xi măng, sắt thép) và vật liệu hoàn thiện với giá sỉ cực tốt. Hơn nữa, thợ lẻ tính công theo ngày, họ có xu hướng làm kéo dài thời gian. Trong khi đó, khoán trọn gói thì rủi ro thời gian thuộc về nhà thầu.

Đánh giá tiêu chuẩn an toàn lao động và kỹ thuật thi công.

Lắp đặt giàn giáo sơ sài, đấu nối điện ẩu, đầm nền không đạt chuẩn… là những lỗi chết người của các nhóm thợ không chuyên. Một đơn vị chuyên nghiệp luôn có kỹ sư giám sát, trang bị bảo hộ đầy đủ. Thi công an toàn không chỉ bảo vệ thợ mà còn tránh rắc rối pháp lý cho chính bạn.

Phân tích giá trị của hợp đồng pháp lý và chế độ bảo hành công trình.

Đây là yếu tố lớn nhất. Tự sửa, nếu hôm sau trần dột, thợ lẻ có thể “lặn mất tăm”. Nhưng khi ký hợp đồng trọn gói, bạn được pháp luật bảo vệ. Mọi sự cố phát sinh sau khi bàn giao sẽ được xử lý kịp thời theo chính sách bảo hành dài hạn (có thể lên tới 24 tháng).

Bảng báo giá sửa chữa nhà trọn gói chi tiết theo từng hạng mục thi công năm 2026?

“Giá bao nhiêu?” – Đây là câu hỏi kinh điển nhất. Không có một con số chung cho mọi ngôi nhà, nhưng dựa trên dữ liệu cập nhật mới nhất cho thị trường TP.HCM năm 2026, tôi đưa ra bảng bóc tách chi tiết để bạn dễ hình dung.

(Lưu ý: Báo giá dưới đây mang tính chất tham khảo, chưa bao gồm VAT và có thể thay đổi tùy theo điều kiện thi công, biến động giá thị trường).

Đơn giá công tác đập phá, tháo dỡ và dọn dẹp mặt bằng.

Công tác chuẩn bị này thường bị xem nhẹ nhưng lại tốn khá nhiều chi phí vận chuyển xà bần.

Báo giá công tác xây tường, tô trát và cán vữa nền.

Phần xây thô quyết định độ vững chắc của ngôi nhà.

Chi phí công tác ốp lát gạch (Granite, Porcelain, Ceramic) và đá hoa cương.

Báo giá thi công trần thạch cao (trần thả, trần chìm, vách ngăn).

Đơn giá công tác sơn nước (bả matit, sơn lót, sơn phủ nội/ngoại thất).

Chi phí thi công mới và cải tạo hệ thống điện nước (M&E).

Hệ thống này được ví như “mạch máu” của ngôi nhà.

Quy trình 8 bước thi công sửa chữa nhà trọn gói đạt chuẩn kỹ thuật xây dựng?

Một trong những sai lầm chết người của gia chủ là giao phó công trình cho những đội thợ làm việc “bốc thuốc” không có quy trình rõ ràng. Trong xây dựng, sai một ly đi cả tỷ đồng. Để đảm bảo tính minh bạch và chất lượng cao nhất, một quy trình chuẩn hóa quốc tế 8 bước là bắt buộc.

Bước 1-3: Khảo sát thực tế, lập bản vẽ thiết kế và chốt bảng dự toán.

• • Bước 1: Khảo sát “bắt mạch” công trình: Kỹ sư sẽ đến tận nơi dùng máy móc chuyên dụng để đo đạc độ ẩm, kiểm tra kết cấu bê tông, độ sụt lún của nền móng. Đây là bước quan trọng nhất để xác định nguyên nhân cốt lõi của sự xuống cấp.
• • Bước 2: Thiết kế bản vẽ: Từ dữ liệu khảo sát, kiến trúc sư sẽ lên phương án cải tạo 2D và 3D. Bản vẽ kỹ thuật là ngôn ngữ chung duy nhất giữa chủ nhà và thợ thi công để đảm bảo không bị “ông nói gà bà nói vịt”.
• • Bước 3: Lập bảng dự toán chi tiết: Từng viên gạch, bao xi măng, mét dây điện được bóc tách rõ ràng. Một bảng báo giá minh bạch sẽ khóa chặt rủi ro phát sinh chi phí về sau.

Bước 4: Hoàn tất thủ tục xin giấy phép xây dựng và chuẩn bị mặt bằng.

Theo Luật Xây dựng hiện hành, nếu việc sửa chữa làm thay đổi kết cấu chịu lực, công năng sử dụng hoặc diện tích (ví dụ: cơi nới, nâng tầng), bạn bắt buộc phải có giấy phép cải tạo. Nhà thầu trọn gói sẽ có đội ngũ pháp lý lo liệu việc này. Song song đó là công tác che chắn công trình lân cận, vận chuyển đồ đạc và thiết lập biển báo an toàn lao động.

Bước 5-6: Tiến hành thi công thô và hoàn thiện kiến trúc.

• • Bước 5: Thi công phần thô: Bắt đầu bằng việc đập phá, tháo dỡ xà bần. Tiếp đến là đi lại hệ thống điện nước âm tường, xây tường mới, đổ bê tông (nếu có) và cán nền. Phần thô chính là bộ xương sống của ngôi nhà.
• • Bước 6: Thi công hoàn thiện: Đây là giai đoạn “khoác áo mới” bao gồm: Đóng trần thạch cao, ốp lát gạch đá, bả matit, lăn sơn, lắp đặt thiết bị vệ sinh, đèn chiếu sáng và nội thất.

Bước 7-8: Nghiệm thu công trình, bàn giao và kích hoạt bảo hành.

• • Bước 7: Nghiệm thu A-B: Chủ đầu tư cùng kỹ sư giám sát sẽ dùng thước, máy laser để kiểm tra độ phẳng của tường, độ dốc thoát nước của sàn WC. Nghiệm thu đạt chuẩn mới tiến hành vệ sinh công nghiệp.
• • Bước 8: Bàn giao và Bảo hành: Bàn giao hồ sơ hoàn công. Kích hoạt chế độ bảo hành dài hạn (thường từ 1-2 năm cho phần hoàn thiện và 5-10 năm cho kết cấu bê tông cốt thép).

Tiêu chuẩn kỹ thuật cho các hạng mục cải tạo cốt lõi của kỹ sư 20 năm kinh nghiệm?

Google đánh giá rất cao tính chuyên gia (E-A-T). Với tư cách là một kỹ sư lăn lộn 20 năm, tôi khẳng định sự khác biệt giữa nhà thầu “cỏ” và nhà thầu uy tín nằm ở các tiêu chuẩn kỹ thuật sau đây:

Kỹ thuật chống thấm dột triệt để cho sàn, mái và nhà vệ sinh (Sử dụng Sika, CT 11A).

Nhà vệ sinh và sân thượng là hai khu vực “nhạy cảm” nhất. Quy chuẩn của tôi luôn yêu cầu: Đục bỏ lớp vữa cũ đến tận bê tông cốt thép, vệ sinh sạch sẽ bằng máy hút bụi công nghiệp. Tiếp theo, quét tối thiểu 3 lớp vật liệu chống thấm dột chuyên dụng như Sika Latex hoặc Kova CT-11A, kết hợp với lưới thủy tinh gia cường tại các góc chân tường và cổ ống xuyên sàn. Cuối cùng, phải ngâm nước test thử 48 tiếng trước khi cán vữa lát gạch.

Tiêu chuẩn an toàn khi đi lại hệ thống điện âm tường và đường ống nước cấp thoát.

Hệ thống điện nước (M&E) lỗi thời là nguyên nhân của 80% các vụ chập cháy nhà ở.

• • Điện: Toàn bộ dây điện (ưu tiên dùng Cadivi) phải được luồn trong ống ghen nhựa chống cháy (như Sino, Panasonic). Tiết diện dây phải chuẩn: Dây chiếu sáng 1.5mm2, ổ cắm 2.5mm2, điều hòa/bình nóng lạnh 4.0mm2 – 6.0mm2. Phải có aptomat chống giật (RCBO) cho toàn nhà và từng khu vực ẩm ướt.
• • Nước: Sử dụng ống uPVC Bình Minh hoặc PPR hàn nhiệt cho đường cấp nước. Phải đảm bảo độ dốc thoát nước tối thiểu 2% để tránh nghẹt cầu, ứ nước.

Phương pháp gia cố móng và kết cấu chịu lực khi nâng tầng, cơi nới sàn.

Tuyệt đối không được tùy tiện xây thêm tầng. Kỹ sư phải kiểm tra hồ sơ móng cũ hoặc siêu âm kết cấu. Nếu móng không đủ tải, biện pháp thi công có thể bao gồm: Ép cọc bê tông gia cố, cấy thêm thép bằng hóa chất chuyên dụng (như Ramset, Hilti) để mở rộng dầm/cột, hoặc sử dụng kết cấu thép nhẹ (nhà khung thép mái tôn/sàn cemboard) để giảm tải trọng bản thân công trình.

Giải pháp cải tạo nhà trọn gói chuyên biệt cho từng loại hình công trình?

Mỗi công trình kiến trúc có một “bệnh lý” khác nhau. Áp dụng máy móc một bài toán cho tất cả là sai lầm nghiêm trọng.

Sửa chữa và thiết kế nội thất căn hộ chung cư (Tối ưu không gian hẹp).

Cải tạo chung cư bị ràng buộc bởi Ban quản lý tòa nhà (giờ giấc thi công khắt khe, cấm tiếng ồn sau giờ hành chính, không được can thiệp vào tường chịu lực và hộp kỹ thuật chung). Giải pháp cốt lõi ở đây là thiết kế nội thất thông minh, sử dụng vách ngăn thạch cao nhẹ để chia lại phòng, và tận dụng ánh sáng bằng hệ thống đèn âm trần hiện đại để “đánh lừa” thị giác về không gian.

Cải tạo nhà cấp 4 thành nhà lầu (Lưu ý về móng và giấy phép).

Đây là nhu cầu phổ biến nhất ở vùng ven TP.HCM. Nhà cấp 4 thường có hệ móng gạch hoặc móng băng nông. Việc đúc giả tấm hoặc nâng gác lửng cần khảo sát kỹ. Nếu chi phí quá hẹp, phương án làm sàn sắt I lót cemboard hoặc đổ bê tông siêu nhẹ là lựa chọn hoàn hảo.

Nâng cấp nhà phố, biệt thự và nhà xưởng (Hiện đại hóa kiến trúc ngoại thất).

Với nhà phố và biệt thự, mặt tiền là bộ mặt của gia chủ. Xu hướng 2026 là ốp đá hoa cương sang trọng, sử dụng hệ cửa nhôm kính Xingfa khổ lớn lấy sáng, kết hợp với lan can kính cường lực. Đối với nhà xưởng, yếu tố thông gió, chiếu sáng tự nhiên và sơn sàn Epoxy chống trơn trượt là ưu tiên hàng đầu.

Các yếu tố then chốt nào làm ảnh hưởng đến báo giá sửa nhà trọn gói cuối cùng?

Nhiều người thắc mắc tại sao nhà hàng xóm diện tích tương đương mà sửa hết 300 triệu, còn nhà mình được báo giá 400 triệu. Sự chênh lệch nằm ở các yếu tố ngầm sau:

Biến động giá vật liệu xây dựng (Vật liệu thô và hoàn thiện).

Giá cát, đá, xi măng, sắt thép thay đổi theo ngày. Chọn gạch lát nền Ceramic 150.000đ/m2 khác hoàn toàn với gạch Porcelain cao cấp 500.000đ/m2. Sơn Kova, Dulux khác với các dòng sơn giá rẻ trôi nổi.

Cách tính khối lượng trong bản dự toán của từng nhà thầu.

Có nhà thầu báo giá theo m2 sàn (khoán trắng), có nơi bóc tách chi tiết từng mét vuông tường, mét dài len chân tường. Hãy cẩn trọng với các báo giá “mơ hồ”. Khối lượng càng rõ ràng, càng ít phát sinh.

Mức độ phức tạp của biện pháp thi công và điều kiện mặt bằng.

Nhà trong hẻm sâu (<2m), xe ba gác không vào được, mọi vật tư phải vác bộ, vận chuyển xà bần thủ công. Chắc chắn đơn giá nhân công sẽ cao hơn nhà mặt tiền xe tải đỗ tận cửa.

Câu hỏi thường gặp (FAQ) về pháp lý và phong thủy khi sửa chữa nhà ở?

Dưới đây là tổng hợp những băn khoăn nhiều nhất của gia chủ trước khi xuống tiền:

Sửa chữa nhà trọn gói có phát sinh thêm chi phí ngoài hợp đồng không?

Trả lời: Nếu bạn chọn hình thức khoán trọn gói dựa trên bản vẽ và dự toán đã chốt, tỷ lệ phát sinh gần như bằng 0%. Chi phí chỉ phát sinh khi: Chủ nhà thay đổi ý tưởng so với ban đầu (đổi loại vật liệu cao cấp hơn, xây thêm hạng mục mới) hoặc khi dỡ tường ra phát hiện kết cấu mục nát trầm trọng hơn dự kiến (sẽ có biên bản nghiệm thu hiện trạng cụ thể).

Những hạng mục sửa chữa nào bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng?

Trả lời: Các hạng mục như thay gạch nền, sơn lại tường, đi lại điện nước, đóng trần thạch cao… (không thay đổi kết cấu chịu lực và diện tích) thì KHÔNG cần xin phép. Bạn chỉ cần xin phép khi: Nâng tầng, cơi nới diện tích, thay đổi kiến trúc mặt tiền, thay đổi công năng sử dụng công trình.

Các lưu ý phong thủy nhà ở quan trọng khi thay đổi cấu trúc nhà cũ?

Trả lời: Khi sửa nhà, tuyệt đối tránh đặt bếp đối diện cửa nhà vệ sinh (Thủy hỏa tương khắc); không đặt gương lớn chiếu thẳng vào giường ngủ; cầu thang không được đâm thẳng ra cửa chính (gây hao tài tốn lộc). Màu sơn nhà cũng nên phối hợp theo ngũ hành tương sinh với mệnh của gia chủ (Kim – Mộc – Thủy – Hỏa – Thổ).